GENİŞ KAPSAMLI KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞME ÖRNEĞİ

HUKUKİ ŞARTNAME

A-)BİNANIN YAPIM ŞEKLİ VE YIKIMASI

1-) Yapım Şekli

İş bu teklifin içeriği İstanbul ili, …………………………. ilçesi ………………….. mahallesi ve tapunun ….. Pafta ……. Ada, …… Parsel numarasında kayıtlı bulunan, mal sahiplerine ait arsanın üzerindeki mevcut kâgir binanın, yıkılarak yerine iş bu sözleşmede imzası bulunan ………………………………………… tarafından kat karşılığı ve yasal mevzuatın izin verdiği maksimum ölçülerde olmak üzere (Bodrum kat (kapalı garaj) + Zemin (emsal dışı olmak suretiyle ……….. oda, ………. salon, mutfak ve banyodan oluşan 1 adet kapıcı dairesi ve bu daire dışında kalan bölümlerde toplantı odası ile diğer sosyal donatılara ait kapalı mekân imalatları) + ………normal kattan oluşan) yeni binanın yapım işidir. Eşit oranlarda arsa payına sahip ve 16 ortaktan oluşan Demir Apartmanı kat malikleri 6306 Sayılı Yasanın öngördüğü 2/3 çoğunluk esasına göre kat karşılığında müteahhide vermeyi karara bağlamıştır. İş bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için Kat Maliklerinin 2/3’ü (…………..daire) bu sözleşmeyi imzalamalıdır, aksi takdirde sözleşme hiçbir maddesiyle geçerli olmayacaktır. …………. m² arsanın, bağlı bulunduğu ilçe belediyesinin vermiş olduğu imar durumuna göre, üzerine yapılacak binanın 2/3’ü kat maliklerine, 1/3’ü yüklenici firmaya ait olacaktır. Bu duruma göre eşit m²’lerde …………adet daire yapılmasında mutabakat sağlanmış ve onaylı proje dışında 1 cm²’lik dahi kaçak (yasal olmayan) yapılaşmaya ve ayrıca binada gerek ters, gerekse çatı dubleksi yapılmasına asla izin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. Müteahhit firma binanın temel atma tarihinden itibaren bütün işçilerini sigorta ettirecek ve gelecek herhangi bir iş kazasından veya sair kazalardan doğacak tazminatları kendisi ödeyecektir. Bütün cezai sorumluluklar müteahhide ait olacaktır.

Binanın Kat İrtifakı kurulduğu zaman müteahhit firmaya devredilmek üzere belirlenen 8 adet dairenin kat irtifak tapuları; sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, takyidat ve veya satışı ve kullanımı engelleyecek şerh bulunmaksızın tüm kat malikleri adına çıkartılacaktır. Buna göre taraflardan müteahhit firma ekteki teknik ve hukuki şartnameler ve projelere uygun olarak kat karşılığı sureti ile yeni bir bina yapmayı, mal sahipleri ise bu yapılan işlerin karşılığında müteahhit firmaya yapılacak olan yeni binadan…………………… katlardaki ……………adet daireye isabet edecek miktardaki hisseyi pey der pey devir etmeyi kabul ve taahhüt ederler. Bahis konusu iş, kat karşılığı sureti ile yapılacağı için mal sahipleri noter mukavelesinin imzalanmasından, işin ekteki proje ve şartnamelere uygun olarak tamamlanıp iskân alınarak eksiksiz olarak teslimine kadar müteahhide herhangi bir ödeme yapmayacaklardır.

1-) Atık su, şebeke suyu, elektrik ve doğalgaz hatlarına ait her türlü kazı ruhsat harçları, proje onay bedelleri ve yeni yapılan binaların her dairesi için öngörülen her türlü kanal katılım payları ile diğer makbuzlu ve reysen ödenecek her türlü masraf yükleniciye ait olacaktır (kat malikleri kendi adlarına ilgili kurumla sözleşme yaparken yalnızca kiracı değişiminde ödenen miktar kadar bir sözleşme bedeli ödeyeceklerdir). Bunun dışında herhangi bir bedel ödenmesi halinde bu miktar yüklenici tarafından karşılanacaktır.

2- )Gerek Büyükşehir Belediyesi, gerekse Yerel Belediye tarafından ruhsat harcı, yol katılım bedeli (23. madde) avan proje veya uygulama projelerine ilişkin onay harçları ve ayrıca inşaat mahallinde yapılacak kazı harcı ve moloz döküm bedellerinin tamamı yükleniciye ait olacaktır.

3-)İskan alma aşamasında Belediyeye ve kat mülkiyetine geçişte Vergi Dairesi ve Tapuda her daire adına tahakkuk edecek giderlerin tümü yükleniciye ait olacak, kat malikleri hiçbir surette ödeme yapmadan kat mülkiyeti tapularını almış olacaklardır.

Buna göre işin başlangıcından sonuna kadar her ne ad altında olursa olsun her türlü resmi veya gayrı resmi ödemeler tüm malzeme, işçilik ve nakliye bedelleri, gelir, emlak vergileri, tapu devir ve işlem bedelleri ve harçlar, su elektrik v.s ödemeleri, meydana gelebilecek kaza ve zararlardan dolayı 3. şahıslara ödenecek tazminatlar v.s. tüm giderler ve uygulamalardan doğabilecek cezai sorumluluk müteahhide ait olacak, mal sahiplerinden herhangi bir bedel talep edilmeyecektir. İşbu sözleşmeden kaynaklanan, binanın yapımı veya şekli itibarı ile kat malikerinden veya hariçten açılacak dava veya davaların sonucunda doğacak maddi manevi tazminat vs… ödemeler ile maliklerin ödemesi gereken mahkeme kararıyla bir tutar oluştuğunda bu meblağ tamamen müteahhide ait olacağından müteahhit tarafından karşılanacak veya müteahhit firmaya rücu edilecektir. Buna karşı binanın tamamen boş olarak müteahhide teslim edileceği tarihe kadarki geçmiş tarihlerde herhangi bir mal sahibine ait herhangi bir daire üzerindeki her türlü borç (su, elektrik, doğalgaz, çevre temizlik, emlak vergisi v.s.) veya işin yapımını engelleyecek ipotek ve icra gibi kanuni uygulamalardan ötürü doğabilecek ceza ödemeleri, ilgili mal sahibine ait olacaktır. Mal sahipleri de geçmiş dönemlerle ilgili olabilecek bu ödemelerden dolayı müteahhitten bir bedel talep etmeyecektir.

2-) İşin Yapımı

İşin esasını oluşturacak kati mukavelenin mevcut binadaki tüm mal sahiplerince de kabulü ve noter onayından sonra müteahhit firma ivedilikle işin yapımı için gerekli çalışmalara başlayacak mutabık kalınan avan proje temel alınarak uygulama projeleri hazırlanacaktır.

Uygulama mimari projesi Belediye’ye onaylatılmadan önce mal sahiplerinin çoğunluğunun istediği şekle gelene kadar proje çalışması yapılacak ve kat maliklerinin çoğunluğunun onayı alınacaktır. Mevcut arsada yapılması gerekli terkler vs ile ilgili tüm işler müteahhit firmaca yürütülecek gerekli olacak her türlü bedel ve masraflar firmaca yapılacaktır. Mal sahiplerince binanın yapımına ait noter onayından sonra müteahhit firma en fazla üç ay içerisinde mimari projeyi belediyeye onaylatacak ve temel atma ruhsatını alarak inşaata başlayacaktır.

3-) İşin Kontrolü      

İş bu mukaveleye göre müteahhit yapılacak yeni inşaatı yazılı olan tüm şartlar ve mal sahiplerince onaylanacak uygulama projesine uygun olarak anahtar teslimi sureti ile yapmakla mükelleftir. İşin yapımı sırasında müteahhit firmadan yetkili bir teknik eleman (mimar veya inşaat müh.) başlangıçtan bitişe kadar işin başında bulundurulacaktır. Mal sahipleri de dilediği kişi veya kişilere dilediği herhangi bir zamanda yapılmış olan uygulamaları denetletebilir, müteahhit bu denetlemelerde gerekli olabilecek her türlü kolaylığı sağlamakla mükelleftir.

Mal sahibinin 3. şahıslara yaptıracakları denetlemeler veya kendi tespitleri sonunda, mukaveleye ters düşen hatalı veya yanlış işleri firmaya yazılı olarak bildirmelerinden sonra müteahhit firmaca en geç on beş gün içinde şartnameye uygun hale getirilecektir. Aksi durumda mal sahipleri konu ile ilgili bir bilirkişiye tespit tutanağı hazırlatarak müteahhide yazılı bildirimde bulunacak buna rağmen eksiklikleri müteahhit 15 gün içinde gidermezse mal sahibi kendi namına hatalı işleri düzelterek bedelini müteahhitten tahsil edecektir müteahhitte bu bedeli peşinen ödemeyi kabul ve taahhüt eder.  İşin başlangıcından sonuna kadar statik açıdan kontrol maksadı ile yapılması zorunlu veya isteğe bağlı yaptırılacak her türlü test ve ölçüm sonuçlarını (Zemin Etüdü, Kat beton numuneleri, demir çekme numuneleri) dosyalayıp işin bitimi ile beraber her bir mal sahibine verecektir.

Ayrıca temel hafriyatından başlamak üzere anahtar teslimine kadar geçen yapım sürecinde;

a- Her kat malikinin kendisi ve ya kendisini temsilen getireceği uzman bir kişi tarafından inşaatı kontrol etme yetkisi olacaktır.

b- Sözleşmeyle belirlenen işçilik kalitesi veya malzemede görülebilecek hata veya yanlış kullanım uygulaması anında yüklenici veya temsilcisine bildirilecek ve gerektiğinde yanlış uygulama iptal edilerek (kırılarak veya sökülerek) proje ve sözleşme kriterlerine uygun yapımın gerçekleşmesi sağlanacaktır.

c-Kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu ile dışarıdan veya varsa kendi içlerinden görevlendirilebilecekleri uzman bir kişi tarafından da teknik kontroller sürekli yapılabilecek ve yüklenici veya onu temsilen şantiye şefi bu hususta yardımcı ve yol gösterici olarak rol alacaktır.

d-İnşaatta kullanılmak üzere şantiyeye nakledilen S420 çeliği nakliye aracından indirilmeden önce kat malikleri temsilcisine haber verilecek ve ayrıca söz konusu çeliğe ait faturadan bir fotokopi kendisine ibraz edilecektir.

e- Şayet lüzum hasıl olursa demirden alınacak numuneler İTÜ, YTÜ veya İBB Bimtaş laboratuarlarından birinde çekme deneyine tabi tutulacaktır.

B-)YIKIM VE YIKIM SONRASI SÜREÇ

1-) Binanın Boşaltılması ve Yıkımı

6306 Sayılı Yasanın uygulanmasına ilişkin Yayımı yapılan yönetmeliklerin ilgili hükümleri çerçevesinde yıkım, yüklenici (istekli) tarafından gerçekleştirilecek olup, yıkım için hazırlık aşamasındaki her türlü harcamalar, yıkım ve moloz nakli ile bina yerinin temiz bir arsa konumuna getirinceye kadar yapılan her türlü (makbuzlu veya reysen yapılan ödemelerin tümü) harcamalar kendisi tarafından yapılacak ve herhangi bir ad ve nam altında kat maliklerinden ödeme talebinde bulunmayacağını koşulsuz kabul etmiş olacaktır.

Kat malikleri arasındaki itilaf çözülüp yapım için oy birliği sağlanabilmiş ise yüklenici derhal projelendirme ve ruhsat işlemleri için işe hız verecektir

Şayet   2/3 çoğunluk esasına göre işlem yapma zorunluluğu hâsıl olur ise anılan yönetmeliklerin ilgili madde hükümlerine göre bürokratik işlemlerin takibi ve 2/3 çoğunluğun sözleşmeyi imzalamasından sonra en geç 1 hafta içinde 6306 sayılı yasanın uygulanması için yetkili mercilere müracaat edilecektir. Bu işlemler nedeniyle oluşacak harcama kalemlerinin de yüklenici tarafından karşılanması esas olacaktır. Binanın deprem raporu ve zemin etüt masrafları yüklenici firma tarafından karşılanacaktır.(Hukuki Süreç)

Binanın deprem risk raporu sonucunda binanın sağlam çıkması durumunda iş bu sözleşme otomatik olarak fesh olacaktır ve o zamana kadar yüklenici firma tarafından yapılmış harcamalar kat maliklerinden talep edilmeyecektir.

İş bu sözleşmede imzası bulunan mal sahibi dışında mevcut binadaki tüm mal sahipleri ile anlaşmanın sağlanıp noter mukavelesinin imzalanmasından sonra mevcut binadaki kiracıların tahliye edilmesi mal sahiplerine ait olacaktır. Mevcut binada ikamet eden mal sahipleri, sözleşmenin imzasından sonra 6306 sayılı kanuna göre dairelerini tahliye edeceklerdir. Daireler ile ilgili çıkabilecek her türlü borç, icra, ipotek ve engellerin kaldırılması mal sahiplerine aittir.

2-) İnşaat Süresi

İşin toplam süresi tüm mal sahipleri ile anlaşma sağlanıp noter mukavelesinin imzalanmasından sonra ilgili malikler ve kiracıların mal sahiplerince binadan tamamen tahliye edilip sorunsuz ve borçsuz şekilde müteahhide teslimine müteakip inşaat ruhsatı alındığı tarihten başlamak üzere toplam 12 aydır.

Müteahhit bu süre sonunda daireleri mal sahiplerine imzalanan şartname ve projelerine uygun, eksiksiz tüm teknik teçhizatları çalışır vaziyette, elektrik su ve doğalgaz bağlanmış, çevre düzenlemesi bitirilmiş olarak anahtar teslimi sureti ile teslim edecektir. İskân ruhsatı bu bitim süresinden itibaren 4 ay içinde müteahhit firma tarafından her türlü masrafı karşılanmak üzere alınacak kat mülkiyeti tapuları da müteahhit tarafından çıkarılarak mal sahiplerine teslim edilecektir.

3-) Teminat ve Ödemeler

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin; 16 ortaklı kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu olan ……… (…………) kişinin noter huzurunda imzalamasıyla birlikte;

1. Müteahhit firma sözleşmeye imza atan hak sahibi malikler veya kanuni vekillerine taşınma ve kira bedeli olarak …………….. (…………) TL’yi nakten ve defaten ödemeyi,
2. Müteahhit firma inşaat bitirip iskanın alınma sürecinin sonuna kadar …………………. (……………………..) TL. tutarında kesin banka teminat mektubunu mal sahipleri adına vermeyi, kabul ve taahhüt eder.

Mal sahipleri müteahhide verilecek daireleri aşağıdaki plana uygun olarak devir edeceklerdir. (Tapu devri bina tamamlandıkça Ankara Usulü adı verilen şekilde pey der pey verilecektir.) Buna göre;

---Zemin kat tavan betonu atıldığında(tamamlandığında) ……(…….) adet daire

— Binanın betonarmesinin bitirilip çatısının kapanmasıyla ……(…….) adet daire  

— Binanın tüm ince işlerinin bitimi; teknik şartnamede yazılı genel özelliklerin ve daire içi özelliklerin tüm maddelerinin tamamlanması (Peyzaj ve Kapalı otoparkın Projeye uygun tamamlanması vs…) ve daire tesliminin yapılarak taşınılacak hale gelmesi ile ……..(……..)  adet daire

— İskân belgesinin alınması, kapıcı dairesinin yapılması ve kat mülkiyet tapularının verilmesiyle beraber …..(…….) adet daire devredilecektir.

İskândan sonra tapu devri verilecek daire en üst  katta  daire olacaktır.

4-)Sözleşmenin Feshi ve Tescili

İş bu sözleşmeye göre imzası bulunan taraflardan herhangi biri bu sözleşme ve eklerindeki vekâlet ve muvafakat namelerden cayar veya imtina eder ise; cayan veya imtina eden kat maliki yüklenici firmaya #250.000# (ikiyüzellibin) TL cezai şart ödemeyi peşinen kabul ettiği gibi, yüklenici firmanın cayması veya imtina etmesi durumunda daire başı #250.000# (ikiyüzellibin) TL. cezai şart ödemeyi peşinen kabul ve taahhüt etmiştir.Ayrıca bu sözleşmede yer alan teknik yahut hukuki maddelerden her hangi birisine aykırı bir durum söz konusu olduğunda da mütehhit aynı cezayı ödemekle yükümlü olacağını ve sözleşmenin yürürlükte olduğu sürece doğabilecek tüm masraf ve ziyanları peşinen ödemeyi kabul ve taahhüt etmişlerdir. Sözleşmede imzası bulunan mal sahipleri anlaşma sağlanmasından sonra herhangi bir tarihte dairesini satmak isterse ilgili alıcı 3.şâhısa müteahhit firma ile bu mukavelenin aynısını aynı şartlar ile ilgili ekleri ile beraber devir işleminden evvel noterde imzalatmak zorundadır. Aksi durumun sözleşmeye aykırılık teşkil edip sözleşmeden cayma olarak kabul edileceğini ve ilgili cezai şart hükümlerinin aynen geçerli olacağını peşinen kabul ve taahhüt eder. Kat Maliklerinden herhangi birinin vefatı halinde bu sözleşme yasal mirasçılarına aynen tatbik edilir. Müteahhidin işin yapımı sırasında her ne sebepten olursa olsun iflas etmesi veya iflâs anlaşması ilan etmesi durumunda mal sahipleri sözleşmeyi tek taraflı olarak fesih edebilirler. Müteahhit belirtilen süre içinde taahhüdünü yerine getirmezse geciktiği her ay için #6.000#(Altı bin) TL gecikme cezasını bu sözleşmede imzası bulunan her daire sahibine ayrı ayrı nakden ve gecikmeksizin ödeyecektir.

İnşaatın gecikme süresi 3 (üç) ayı aştığı takdirde daire sahipleri iş bu sözleşmeyi tek taraflı fes etme hakkına sahip olacaktır. Sözleşmenin bu şekilde fesh edilmesi durumunda o güne kadar yapılmış işler ve imalat, arsa ile birlikte bedelsiz olarak daire sahiplerine intikal edecektir. Daire sahipleri inşaatın geri kalan kısmını kendileri bizzat yapar veya bir başka müteahhide yaptırır. Evvelce yapılmış ve tamamlanmış işlerde bu sözleşmede imzası bulunan müteahhidin hiç bir hak ve talebi olmayacaktır. Sözleşmenin uygulanmasından dolayı taraflar arsında çıkacak her türlü ihtilafların çözümünde Kadıköy mahkeme ve icra daireleri yetkilidir.

5-)İnşaatı Bitirme Sorumluluğu ve Devir Yasağı

3.şahıslara karşı ika edilen zarar ve ziyanlardan iş kazalarından işçiye karşı olan mesuliyet yükümlülüklerinden müteahhit soruludur. Müteahhit herhangi bir nedenle veya 3. Şahıslara karşı ihtilafları nedeni ile inşaatı durduramaz. Müteahhit her ne sebeple olursa olsun iş bu sözleşmeyi ve sözleşme konusu inşaatın yapılmasını 3. Şahıs bir müteahhide devir edemez. Müteahhit arsa sahiplerinin muvaffakatı olmadan işbu sözleşmeden doğan haklarını 3. Kişilere devredemez.

6-)Sorumluluk ve Emsal Artışı

Müteahhit inşaatın sorumluluğu sözleşmenin taraflarca imzalanması ile başlar ve isin bitiminde kat mülkiyeti tapularının alınıp mal sahiplerine teslimine kadar devam eder. Bu sözleşmenin tam olarak yerine getirilmesinden şirket ortaklarının tamamı gerçek kişiler olarak garantördür.  Müştereken ve müteselsilen tüm mal varlıkları ile sorumlu olduklarını kabul ederler. Şirket herhangi bir sebeple 3. şahıslarla arasında çıkan ihtilaflardan dolayı inşaatın yapımını durduramaz. Müteahhit sözleşmeden sonra imar durumunda yapılacak değişiklikler, arsadan terk çıkması veya statik proje neticesinde net alanlardaki küçülmeler dışında ekteki etüt projede yazılı alanlardan daha küçük daireler yapamaz aksi durumda küçülen her bir m² inşaat alanı için her bir mal sahibine benzer dairelerin m² satış bedeli üzerinden cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder.Ruhsat aşamasına gelinmeden önce çıkabilecek imar artırımı durumunda ise, fazladan gelecek her m² bütün dairelere, aynı oranda bölünüp, her bir daireye hisse oranında eşit şekilde dağıtılacaktır.Ayrıca kat malikleri arasındaki oy birliğinin oluşamamasından doğan problemlerin çözümüne yani ruhsat aşamasına gelinceye kadar olan süreçte parselimizi ilgilendiren bir emsal artışı olması durumunda, bu artıştan doğan fark 24 adet daireye ve kesinlikle eşit oranlarda yansıtılacaktır.

7-) Dairelerin satışı

Mal sahipleri iskan alınıp müteahhit ile hukuken yapılan kat karşılığı sözleşmesi sonuçlanana kadar dairelerinin satışını müteahhit firma satış ofisine bildirmek suretiyle satmakta serbesttir.

8-) Garanti

Müteahhit yükümlülüğünde yapılacak söz konusu bina imalatında günümüz şartlarına uygun en son teknoloji ürünü malzeme ve işçilik kullanılması iş bu sözleşmenin olmazsa olmaz şartları arasındadır.

Kullanılan her türlü teknik malzeme ve yapılan işçilik kaynaklı arızalar ve hatalar 3 (üç) yıl müteahhit garantisinde olacaktır.

TEKNİK ŞARTNAME

GENEL ÖZELLİKLER

1-) ZEMİN ETÜDÜ, BETONARME VE PROJELENDİRME    

Bodrum kotu seviyesinde muayene sondajı yapılacak, bu sondajdan alınan numunelerin laboratuar koşullarında teste tabi tutulması suretiyle Zemin Etüd Raporu hazırlanacaktır.

Zemin Etüd Raporu Yıldız Teknik Üniversitesi veya İstanbul Teknik Üniversitesi vakıfları tarafından ZEMİN MEKANİĞİ kürsülerine veya …………………. Belediyesi Statik bürosunun kabul ettiği bir firmaya yaptırılacaktır.

Hazırlanan zemin etüt raporları jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına onaylattırılacaktır. Zemin bodrum katı (kapalı otopark) + temel alt kotu seviyesinde hafredilecektir.

Bina inşaatı tasdikli proje ve eklerine uygun olacak şekilde birinci sınıf işçilikle yapılacaktır.

Projesi, T.C. Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca hazırlanan ve Resmi Gazete’ de yayınlanarak yürürlüğe giren “AFET BÖLGELERİNDE YAPILACAK YAPILAR HAKKINDA YÖNETMELİK (2007)” hükümlerine uygun olarak hazırlanacaktır. Ana bina temeli RADYE temel olarak projelendirilecektir. Betonarme projesi S420 sınıfı NERVÜRLÜ demir, C30/37 sınıfı beton kullanılacak şekilde hazırlanacaktır.

Bina oturum alanı …………….. sokaktan maksimum ……………. metre çekilerek yapılacaktır. Arsanın tamamının hafriyatı kapalı otopark yapımına uygun şekilde, izin verilen maksimum ölçülere göre alınacaktır.

 Temelinin dizaynında gerek alt tabanı, gerekse toprakla temasta olan yan perdeler için yeraltı ve zemin üstünden gelecek sulara karşı bina korunacaktır.

BUNUN İÇİN:

Temel alt kotunun altında harf edilecek 50 cm’lik kazı tabanının tesviyesine müteakip sırasıyla: 15 cm ince agrega, 15 cm tesviye betonu yapmak suretiyle bu beton üstüne 3 kat su yalıtımı ve yalıtım üstüne 20 cm'Iik koruyucu betonun proje detayları ve kesitlerde yer alacaktır.

Aynı şekilde yan perdelerinde izole edilmesine müteakip temel çevresinde yapılacak drenaj sisteminin temele maksimum uzaklıktaki uygun bir bölgede ve temel alt kotundan (temel kazısı alt kotu) en az 2,00 m aşağıda (derinlikte) taban oluşturacak bir toplama kuyusuna bağlanacaktır.

Otopark üstü betonarme döşemenin de 3 kat. membranla izole edilmesi ve gerek temel izolasyonu kaplamaları ile yan perde izolasyon kaplamalarının bileşim noktaları, gerekse yan perde kaplamaları ile otopark üstü izolasyon kaplamalarının beleşim noktalarında sızdırmazlığın sağlanacağı şekilde detaylandırılması yapılacak ve projede bu detaylara da yer verilmesi sağlanacaktır.

Yapılacak peyzaj projesi uygulamasına göre alt yapı izolasyonu yapılacaktır. Bina oturma alanı dışında kalan otopark üstü ve şayet kalırsa tabii zemin alanları için günümüz şartlarına uygun peyzajlandırılacaktır. (Detaylı bilgi için madde 12- OTOPARK. BAHÇE TANZİMİ VE AYDINLATMA)

Gerek mimari, gerekse statik, elektrik, makine ve doğalgaz projelerinin tanziminde sigortalı işçi çalıştıracak her apartman için 2014 yılı başında uygulanmasına başlanacak olan 6331 sayılı yasanın hükmettiği hususlar dikkate alınarak, yangın başta olmak üzere her türlü güvenlik tedbirlerini ön planda tutacak teknik ve idari donanıma projede yer verilmesi ve mümkünse emsal dışı inşaat alanlarında bu uygulamaların yapılacağı mekânlar ve araç, gereç depolarının gösterilmesi ve fiilen yapılması sağlanacaktır

Zemin altı inşaatın (otopark katının) uygun bir bölümünde 24 adet dairenin en az 24 saatlik ihtiyacını karşılayabilecek düzeyde (yaklaşık 40 tonluk ve paslanmaz çelikten imal edilmek üzere) bir veya birkaç adet birbirine bağlı su deposu ve bu depodan en üst kata otomatik olarak suyu basabilecek güçte ve piyasanın en iyi kalitesinde hidrofor sistemi dizayn edilecek proje idareye onaylatılacaktır.(Detaylı bilgi için madde 10- ISITMA. PİS SU. TEMİZ SU. YANGIN VE DOĞALGAZ TESİSATI)

İş bu sözleşmenin 6306 sayılı kanun gereği kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu ile imzalanmasından itibaren 30 gün içerisinde müteahhit firma aşağıda yazılı projelerin ilk planlarını hazırlamak zorundadır. Beğenilen projeler üzerinde kat maliklerinin değişiklik istemesi durumunda ise 30 gün ek süre içerisinde söz konusu değişikliklerin tamamlanıp, projerler ile ilgili kat maliklerin çoğunluğunun onayının alınması gerekmektedir. Onaylanan projeler iş bu sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olacaktır ve kat maliklerinin onayı alınmaksızın değişiklik yapılayacaktır.

Hazırlanması gereken proje listesi;

-Dış cephe tasarım projesi (4 cephe ve perspektif)

-Ölçekli Kat Planları (zemin kat ve 4+1 daireli kat)

-Ölçekli Kapalı Otopark planı (araç yerleşimli)

-Bina açık alanının tamamına ait Peyzaj Projesi

2-) KABA İNŞAAT

-Yapı Betonarme Karkas sisteminde imar edilecektir.

-Binada Kolonlar yerine mümkün olduğu kadar Perdeler kullanılacaktır.

-Daire tabliyeleri ASMOLEN döşeme olarak yapılacaktır.

-İç duvarlar delikli 8.5 luk İzotuğla & Nuh gazbeton ve ses yalıtımı sağlanacaktır

-Binanın dış cephesi FİBER BETON marka prekast elemanlarla duvar edilecek olup, dış cephe görünüşüne ilişkin detaylar kat maliklerinden oluşacak 3 kişilik bir temsil heyeti tarafından belirlenip müteahhit’in projelendirmesi sağlanacaktır.

-Daire içi ince sıvalarda ENTEGRE alçı sıva kullanılacaktır.

-Binanın inşaatı tasdikli proje ve eklerine uygun olarak Bayındırlık Bakanlığı Genel Teknik Şartnamesi esaslarına göre 1. Sınıf işçilik yapılacaktır.

-İç ve dış sıvalar gönyesinde ve şakulünde olacaktır. Köşe birleşim yerlerinde metal köşebent kullanılacaktır. Binanın inşaatı tasdikli proje ve eklerine uygun olarak Bayındırlık Bakanlığı Genel Teknik Şartnamesi esaslarına göre 1. Sınıf işçilik yapılacaktır.

3-) STATİK ÇÖZÜM METODU

Perde sistemi - Süneklik düzeyi yüksek çerçeveler, kolonlara direkt bağlı olacaktır. “AFET BÖLGELERİNDE YAPILACAK YAPILAR HAKKINDA YÖNETMELİK (2007)” ve TS500 standartlarına uygun projelendirilecektir.

4-) MEKANİK SİSTEM

-Her kat betonundan sonra alttan ve üstten gelecek seslere karşı mutlaka ses izolasyonu yapılacaktır.

-Şap üzerine 1 cm’lik parke straforu konulacaktır.

-Daireler arası duvarlarda da mutlaka ses izolasyolu olacaktır.

5-) ÇATI

-Çatı statik projede belirtilen detaylara ve malzemelere uygun olacak şekilde demir çelik olarak konstrüksiyon olacaktır.

-Çatı yüzeyinin tamamı OSB yonga levhalar ile aralıksız kaplanacaktır.

-Taş yünü üzerine tekrar OSB yonga levhalar serilecektir. Böylece çatının ısı ve ses geçirmezliği sağlanacaktır.

-Osb yonga levhalar üzerine TSE kalite belgeli bitümlü BİTUMİX marka membran serilecektir.

-Bitümlü membran üzerine su geçirimsiz BiTUMÎX marka Shingle uygulaması yapılacaktır.

-Baca ve asansör kenarları arduazlı membran ile izole edilecektir.

-Çatı dereleri yapılacaktır.

-Çatı suları gizli dereler aracılığıyla toplanacak ve en az 4 iniş tahliye edilecektir. İnişlerde kullanılacak 1. sınıf kalitede Pvc boru ile olacaktır.

-Çatı derelerinin içi su geçirimsiz malzeme ile izole edilecektir.

-Dereler normal esasına göre yapılacaktır.

-Çatı kaplaması Eskişehir Kılıçoğlu Kiremit olacak.

6-)BİNA GİRİŞİ VE MERDİVENLERİ

-Ana giriş otel lobisi şeklinde dizayn edilecektir. Geniş ve rahat olacaktır.

Sensörlü ışıklandırma yapılacaktır.

-Bina giriş kapısı parmak okuyuculu ve şifreleme sistemli olacaktır.

-Bina giriş kapısı KALE veya ÖZSTIL marka çift kanatlı içeri açılır dekoratif kapı olacaktır.(Model kat malikleri tarafından belirlenecektir.)

-Yer döşemesi ve merdivenler mal sahiplerinin oluşturduğu komisyon tarafından italyan veya yerli granitlerden seçilip döşenecektir.

-Merdiven sahanlıkları basamaklar ve alınları sert ve en iyi kalite DOĞAL GRANİT ve MERMER olacaktır.

-Merdiven korkulukları Paslanmaz Çelik veya Alüminyum Metal olacaktır.

-Merdiven sahanlığı ile yan duvarlara macunlu yağlı boya uygulanacaktır.

-Yangın merdiveni sahanlığı, basamakları ve alınları mermerden olacaktır.

-Yangın merdivenleri alüminyum olacaktır.

-Kapı diafonlu Comex marka RENKLİ GÖRÜNTÜLÜ DİAFON sistemi olacaktır.

-Bina Girişine her daire için posta kutusu konulacaktır.

7-) ELEKTRİK , TELEVİZYON VE TELEFON TESİSAT

-Elektrik tesisatı tasdikli projeye uygun olarak yapılacaktır ve TRİFAZE elektrik olarak dairelere verilecektir. Fazlar dengeli olarak daire içinde dağıtılacaktır.

-Priz devreleri 2.5 mm NYA kablo ile Fırın için 2.5 mm NYA kablo ile izoleli olarak çekilecektir.

-Kablolar TSE kalite belgeli PIRELLI, HES veya SIEMENS marka olacaktır.

-Sigortalar SIEMENS V otomat tipi olacaktır.

-Ana Tabloda her daire için KAÇAK AKIM RÖLESİ kullanılacaktır.

-TOPRAKLAMA tesisatı projeye uygun yapılacaktır.

-Priz ve anahtarlar VİKO veya LEGRAND marka olacaktır. Tüm prizlerde topraklama yapılacaktır

-Dairede Salon ve her odaya TV prizi konulacaktır.

-Apartman girişinde, kat koridorları, otopark ve bodrumlarda harekete duyarlı ışık sensörleri konulacaktır.

-Kablolu ve Digiturk yayını için gerekli tesisat çekilecektir.

-Binanın çatısına merkezi uydu çanak antenleri monte edilecektir.

-Her dairenin salonuna ve mutfağına yeterli sayıda uydu anten hattı çekilecektir.

-Salon, oda ve mutfaklarda plazma TV düşünülerek priz ve anten hattı çekilecektir. Çekilecek olan hat yerden 1 m yukarıda olacaktır.

-Her dairenin elektriği tek bir tuş ile kontrol edilebilecektir.

-Salona ve her odaya telefon tesisatı çekilecektir.

-Daire elektrik saatleri bodrumda pano içerisinde olacak ve yerlerine takılacaktır.

-Bahçede kullanılacak olan kameralar gece görüş özelliğine sahip olacaktır.

-Binanın içi ve dışı, otoparklar ve bahçenin stratejik yerlerinin izlenmesi için gerekli yerlere güvenlik kameraları konulacaktır.

-Hırsız güvenlik sistemi olarak SDF ALARM takılacak, binanın tüm dışa açılır kapıları ve daire kapıları parmak izli geçişlerle emniyete alınacak, Comex marka videofona bağlı görüntü kontrol sistemi ile alt yapısı yapılacaktır.

-Her daireye gaz-duman dedektörü takılacaktır.

-Her dairenin mutfak ve salonunda elektrikli cihazların rahat ve kolay kullanılabilmesi için elektrik tesisatlarının buna göre düşünülüp uygulanması ve yeterli priz konulacaktır.

8-) ASANSÖR

-Kullanılacak olan asansörün markası KONE & THYSSEN veya OTİS motor marka kullanılacaktır.

-Binada 2 adet 6 kişilik çift hızlı, kat toplamalı, acil durum beslemeli, otomatik açılır kapılı ve otopark katına (bodruma) inen asansör bulunacak, asansör içinde bina görevlisi ile acil durum bağlantısı için diafon sistemi, sürekli müzik yayını ve havalandırma tertibatı bulunacaktır.

-Asansörde elektrik kesintisi veya arıza durumunda kendiliğinden kata gelip kapıların açılmasını sağlayan kurtaran emniyet kiti bulunacaktır.

-Kabin içi tasarım yapılacak televizyon konulacaktır.

-Her iki Asansörde kapalı otoparka kadar inecektir .

Asansör ruhsatı alınacaktır.

9-) ISITMA. PİS SU. TEMİZ SU. YANGIN VE DOĞALGAZ TESİSATI        

-Tüm tesisatlar tasdikli proje ve eklerine uygun olarak yapılacaktır.

-Binanın ısıtılması ve sıcak suyu merkezi ısıtma sistemi olacak, sıcak su ihtiyacı, ısı istasyonu, boyler veya hermatik şofben ile çözümlenecektir.

-Daire içlerindeki ısıtma sistemleri radyatör sistemi olacaktır. Tesisat plastik kılıflı oksijen bariyerli boru kullanılarak kollektörlü sistem ile yapılacaktır.

-Şehir suyu SU deposunda toplanacaktır.

-Her daire girişine su saati takılacak ve dolapları yapılacaktır.

-Gerekli sızdırmazlık sağlanacak.

-İSKİ' nin istediği ana su saatinden başka her bağımsız bölüm için su saati konulacaktır.

-WILO marka uygun çift pompalı kapasitede hidrofor kullanılacaktır.

-Ocak için doğalgaz tesisatı yapılacaktır.

-Doğalgaz sayaçları takılacaktır.

-Radyatör olarak TSE belgeli 25 sene garantili iç mimari tasarıma uygun Carrissa marka alüminyum radyatör kullanılacaktır.

-Yangın tesisatı, proje ve yönetmeliklere uygun olarak yapılacaktır.

-Daire içi alarm sistemi kurulacaktır. Doğalgaz için gaz kesme vanası konulacaktır.

-Binada yangın söndürme için her bir katta YANGIN DOLABI olacaktır.

10-) KLİMA TESİSATI

Her dairenin salonuna ve yatak odasına mitsubishi veya alarko carrier inverter klima koyulacaktır. Salona 24.000 btu, yatak odası 12.000 btu. (Her iki tarafada klima tesisatı çekilip klima üniteleri uygun yerlere iç ve dış ünite olmak üzere monte edilecektir.)

11-) OTOPARK. BAHÇE TANZİMİ VE AYDINLATMA          

-Binanın bodrum katında her daire için 2 şer adet araçlık kapalı otopark yeri tahsis edilecektir.

-Otopark katına 1 adet umumi tuvalet yapılacaktır.(  alafranga tuvalet, pisuar ve lavabolu)

-Binanın otopark projesi ORA REKLAM OTOPARK HİZMETLERİ tarafından projelendirilecektir. Otopark giriş aynası, Reflektörler, stoperler, bariyerler, oklar, çizgiler ve daire işaretleri vs..

-Garaj giriş kapısı uzaktan kumanda ile kontrol edilecek, her daire için 2’şer adet kumanda verilecektir.

-Garaj içinde aydınlatma yapılacaktır.

-Şartnamelere uygun olarak havalandırma yapılacaktır.

-Kapalı otopark zemini helikopter beton (helikopterli şap) olacak. Havalandırma sistemi kanallı havalandırma olup fan takılacaktır.

-Garaj kapısı cinsi seksiyonel (ışık bantlı olacak).Garaj kapısı net yükseklik 2.15 cm den az olmayacaktır.

Garaj iniş yolunda ve kapalı otopark içerisinde su birikmesini önleyecek şekilde yağmur suyunu tahliye etmesi için demir mazgallar monte edilecektir. Garaj katında toplanan yağmur sularını kanal sistemini kot seviyesi uygun olur ise tabii şekilde bağlanacakır. Kot kurtarmadığı takdirde 10 m3/saat kapasiteli seviye flatürlü 2 adet pis su motoru monte edilecektir.

-Otoparklarımız dönüşleri, stoperleri, bariyerleri ile özel çizilecek alışveriş merkezleri standardında olacaktır.

-Otopark ve bodrumlarda yapılacak olan tüm alanların suyun zararına karşı korunabilmesi için gerekli tüm teknik şartlar yerine getirilecektir.

-Otoparka Merdiven ve Asansörle bağlantı sağlanacaktır.

-Otoparkın içerisine yön levhaları yerleştirilecektir ve ışıklandırması fotoselli yapılacaktır.

-Arsanın mevcut durumu göz önüne alınarak; yapılacak inşaatın dışında kalan ortak açık alanın tamamının çevre düzenlemesi, ayrı bir proje ile sadece peyzaj uygulaması yapılacaktır, açık otopark yapılmayacaktır.

-Bahçe peyzajı bitkileri CEM BOTANİK firması tarafından projelendirilecek olup proje kat malikleri tarafından onaylanacaktır.

-Binanın çevre duvarları EFESUS STONE veya pres tuğla veya taş kaplama olacak, güvenlik açısından yeterli donanım ve yükseklikte olacaktır.

-Çevre duvarları üzerine peyzaj projesine uygun ferforje veya paslanmaz çelikten yeterli yükseklikte korkuluk yapılacaktır.

-Bina bahçesinin ışıklandırılması yapılacaktır.

DAİRE İÇİ ÖZELLİKLER

Müteahhit firma ve kat maliklerinin daireleri, Teknik Şartnamedeki Daire içi özelliklerde bulunan malzeme kalitesi ve işçik açısından aynı olacaktır.

1-)ANTRE VE KORİDORLAR

-Dairelerin ıslak zemin seramikleri, Vitra marka seramik grubunun tüm ürünleri arasından mal sahiplerinin seçeceği herhangi bir renk ve modelde derzli olarak işlenecektir.

-Duvar ve tavanlara alçı sıva üzeri saten yağlı boya yapılacaktır.

-Asma tavan ve kartonpiyer yapılacaktır.

-Spot ışıklandırma yapılacaktır.

-Antre alanı içerisinde görütülü diafon konulacaktır.

-Antrede projenin elverdiği en büyük ölçüde, yerden tavana kadar portmanto yapılacaktır.

2-) SALON VE ODALAR

-Salon ve Odalar I. SINIF İTHAL MERBAU MASİF, MEŞE veya PLANK,  2 STRIP, 3 STRIP LAMİNE PARKE olacaktır. (mal sahiplerinin isteğine göre). Şerifoğlu Marka kullanılacaktır.

-Tüm duvar ve tavanlara alçı sıva üzeri saten yağlı boya yapılacaktır.

-Cam önleri perdelik olacaktır.

-Komple kartonpiyer yapılacaktır.

-Ebeveyn yatak odasına maksimum ölçüde yerden tavana raydolap yapılacaktır.

3-)BANYO

-İç mimar tarafından detaylı yerleşim projesi çizilecektir. Çamaşır makinesi yeri belirlenecek ve tesisatı yapılacaktır.

-Yerler ve duvarlar Vitra marka seramik olacaktır. (Kat malikinin istediği model)

-Asma tavan ve spot ışıklandırma yapılacaktır.

-Banyo dolaplarının, mutfak dolaplarının çizimleri mimar tarafından çizilecektir.

-Gömme rezervuar VİTRA marka olacaktır.

-Vitra marka ASMA klozet konulacaktır(daire sahibinin isteğine göre).

-Banyolarda havlu kurutuculu radyotör kulanılacaktır.

-Banyo, ebeveyn banyo ve WC’lerde kullanılacak klozet, lavabo

ve aksesuarları, tüm musluk ve bataryalar Vitra  marka olacaktır.

-Vitra Mağazası olarak Güneyliler Yapı Malzemeleri ile çalışılmaktadır.

-Modeller  Klozet Vitra  Sunrise  ve  lavabolar da Vitra, musluk, batarya ve aksesuarlar  Armixlüx Q-line serisi olacaktır.

-75*170 slim serisi duş teknesi – jakuzi Vitra veya muadili marka olacaktır. Şeffaf camlı duşakabin yapılacaktır.

-Klozetler gömme rezervuarlı geberit veya vitra marka olacaktır.

-Banyo duvarları Starlight, Lilly, Dreamlux, Traverten, Banyo Yerleri Çemento serisi, Arsemia Kinetik serisi olacaktır.

4-)MUTFAK

-Mutfak tezgah altı ve tezgah üstü dolapları maksimum kullanımı kapsayacak şekilde projelendirilerek kat maliklerinin onayı alınacak, yapılacak yerleşim projesine uygun olmak kaydı ile Lineadecor MİTO, FESTA marka muadili vakumlu balon kapak, gövdeleri mdflam, çekmece ve kapak açılım aksesuarları blum marka, tezgah ise LG veya Franke akrilik veya doğal granit çimstone olacaktır.

-Mutfak tezgahına damlalıklı 1.5 gözlü paslanmaz evye ve çöp öğütme takılacaktır.

-Mutfak ankastre ürünleri olarak (ocak, fırın,davlumbaz) FRANKE marka olacak ve modelleri şu şekilde olacaktır; New Glass Linear FHGL 60446 BKC (ocak), Glass Linear FGL 6015 BK/XS (Davlumbaz), Glass Linear GL 66MNTXS (fırın) Evye 1,5 gözlü Logicaline LLX 651, Çöp Öğütücü WD50.

-Banyolarda özel tasarım imalat hilton lavabo dolabı ve ayna konulacak, lavabo altına uygun dolap yaptırılacak ve mdflam gövdeli balon kapaklı olacaktır.

5-)KAPILAR

-Daire giriş kapıları KALE K067 MODEL çelik kapı olacaktır.

-Daire giriş kapılarında parmak okuyuculu geçiş sistemi olacaktır.

-Ahşap kaplamalı ve dürbünlü olacaktır.

-Daire iç kapıları ARTELLA Vesta-14 ve VS-51 veya HL-14 ve HL-54 modeli açık TEAK veya Maun renkli masif kapı ve kapı kulbunda Hoppe, Birmingham, Newyork seçenekleri olacaktır.

-Salon ve mutfak kapıları aynı model camlı olarak imal edilecektir.                   

6-)DIŞ DOĞRAMALAR

-Dış doğramalar ısı yalıtımlı lake kaplamalı alüminyum doğrama olacaktır. Bütün Pencereler çift açılır sistemli olacaktır.

-Projede balkon uygulaması var ise balkonlara cam balkon sistemi uygulanacaktır.

-Doğramalar ISI İZOLASYON özellikli 4+16+4 mm. çift cam ısı cam kullanılacaktır.(Cam Paşabahçe kullanılacaktır)

-Böylece cam kalınlığının artmasıyla ses ve ısı izolasyonu sağlanacaktır.

-Dış cephe tasarımına göre bütün pencerelerde ve balkonlarda otomatik mono blok panjur (somfi motorlu) uygulanacaktır.

7-)AKILLI EV OTOMASYON & KAMERA SİSTEMLERİ

-Binamızın çevresine güvenlik kameraları ve bina girişi otoparkın ve bina ana girişine kamera sistemi konulacaktır.

-Kameralar internet üzerinden izlenecektir.

-Kat malikleri isterse özel bir güvenlik şirketi ile anlaşılıp arsa ve bina güvenliği 7/24 sağlanacaktır. Bahçe girişine 2x2 lik, camlı ve tam donanımlı güvenlik kulübesi konulacaktır.

-Güvenlik kulübesinin ve kapıcı dairesinin tüm dairelere diafon bağlantısı sağlanacaktır.

-Binaya giriş kapıları parmak okumalı sistem olup binanın çevresi 24 saat güvenlik kamera sistemiyle takip edilecektir.

-Daire içinde yapılacak akıllı ev sistemi

-Duman dedektörü, gaz dedektörü, harekete duyarlı kapı switchi olacaktır.

-Dairelere akıllı Mini I-Pad Control System kurulacaktır. Bu sistem ile internet üzerinden dairenin 3 noktasını izleme(salon, antre, oda), dış kapıyı açıp kapatma, salon lambalarının parlaklığını azaltıp-çoğaltma, elektrikli şömine ve klima çalıştırma kontrolü sağlanacaktır. Isıtma sisteminin kontrolü sağlanacaktır.

-Bina Ortak alanlarının kameralarına uzaktan erişim sağlanabilecektir.

-Dairelerin tüm elektrik akımı tek bir tuş ile kontrol edilebilecektir.

-B sınıfı teknolojiye sahip akıllı ev sistemi kurulacaktır.

8-)JENERATÖR

Binaya elektrik kesildiğinde otomatik devreye giren bütün daireleri ve binayı besleyen 1 adet TEKSAN jenaratör konulacaktır.

9-) İSKAN ALINDIKTAN SONRA YAPILACAK İMALATLAR

A) Kapıcı Dairesi

Kapıcı dairesi bina girişinde belediyenin izin verdiği büyüklükte emsal dışı olarak 2+1 ve banyo + mutfaktan oluşan bir daire düzenlenecektir. Bina dairelerine diafonla bağlanacaktır. Isıtma ve sıcak su bağlantısı olacaktır. Islak zeminler seramik, kuru zeminler parke yapılacaktır. Mutfak dolapları, vitrifiye ve armatürler müteahhit tarafından yapılacaktır.

B) Zeminde İmal Edilecek Diğer Sosyal Donatı Alanları

            Zemin katta oluşturulacak kapıcı dairesi dışında kalan boş alanlarda toplantı odası ve diğer sosyal ihtiyaçlarda kullanılabilecek mekânlar yüklenici tarafından imal edilecektir.