17 Soruda Kentsel Dönüşüm

» Kentsel Dönüşüm Yasası’nın daha önceki yasalardan farkı var mı?

Şimdiye kadar yapılmış olan kentsel dönüşüm projelerinde; hak sahiplerinin yerlerinden edilmesi, tapu güvencesi olmayan hak sahiplerine haklarının tanınmaması, kiracıların mağduriyetlerinin giderilmemesi, yerinden edilen vatandaşların eğitim, sağlık ve istihdam sorunlarının dikkate alınmaması, projeden etkilenen tarafların proje sürecine katılımının sağlanmaması, yeni projenin mevcut dokuyu ve kültürü yok etmesi, projelerin yeni ve daha eşitsiz bir ekonomik dağılım ve sınıfsal harita yaratması ve ciddi çevre tahribatlarına yol açması gibi sorunlar doğdu. Hiçbir değişken hesaba katılmaksızın deprem veya diğer afetleri bahane ederek hayata geçirilecek olan projeler de aynı şekilde uygulanacak. Uygulanan bu yasada ise söz konusu mağduriyetlerin büyük kısmı giderildi.

 » Riskli olmadığı halde Bakanlıkça gerekli görülen yapılar da yıkılacak mı?

Evet. Yani yapınız risk taşımasa da riskli alan içerisinde kalıyorsa yıkılacak.

 » Riskli yapı nasıl belirlenecek?

“Riskli yapı” ve “riskli alan” olmak üzere kentsel dönüşümün iki temel tanımı var. Kişi, riskli yapısını belirlemek için bakanlığın lisans verdiği kuruluşlara başvuracak.

 » Binamızın yıkılıp yıkılmayacağını nasıl anlayabiliriz?

Binanız ‘riskli yapı, riskli alan, rezerv alanı’ grubuna giriyorsa evet yıkılacak. Binanızın masrafları size ait olmak üzere kat malikleri Bakanlık tarafından yetkili kurum ve kuruluşlara risk tespit işlemi yaptırılarak sonuç belediyeye bildirilecek. Riskli yapılar tebligattan 60 gün sonra yıkılacak.

 » Bu uygulamalara itiraz hakkı var mı? Varsa süreç nasıl işler?

Evet, itiraz hakkı var. Yapılan çalışmalarda binanız riskli yapı olarak tespit edilmişse, kat malikleri bu duruma 15 gün içinde itiraz edebilir. Bu itirazlar; Bakanlıkça, üniversitelerde görevli inşaat, jeoloji veya jeofizik mühendisliği ile hukukçular arasından seçilecek üç ve Bakanlık’ta görevli iki kişiden teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanacak.

 » İtiraz edilmesi durumunda yapılan masrafları kim karşılayacak?

İtiraz işlemini takip eden süreç boyunca yapılan masraflar kat malikleri tarafından karşılanacak.

 » Kat sahipleri mülklerine ‘riskli yapı’ başvurusu yapmazsa ne olur?

Yıkım işleri öncelikle gönüllü binalardan başlayacak. Gönüllü olmayanlara ise devlet yıkım kararı alacak. Konut sahiplerine evi boşaltmaları için 60 gün süre tanınacak. Süreç sonunda konut sahipleri direnirse, bina zorla yıkılacak.

 Kiracılara yardım edilecek

 » Kiracı olanlara yardım edilecek mi?

Anlaşma ile tahliye edilen yapılardaki kiracı ve hak sahiplerine geçici kira ve konut yardımı yapılacak. Yardımdan çürük binalarda oturan kiracılar da yararlanacak. Yasa çıkmadan önce bu binalarda oturan kiracı, eğer yeni konut almak isterse, devletin kredi desteğinden faydalanarak uzun vadeli düşük faizli kredi ile konut sahibi olabilecek.

 » Bina yıkıldıktan sonra nasıl değerlendirilecek?

Üzerindeki bina yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerine sorulmadan, tapu müdürlüğünce resen terkin edilecek ve önceki şekliyle değerlendirilecek. Eğer kat sahipleri ile anlaşma yapıldıysa tapu müdürlüğü mülkü kat sahipleri arasında pay edecek. Taşınmazların üzerindeki bütün şerhler hisseler üzerinde devam edecek.

 » Yıkımdan sonra nasıl anlaşma sağlanacak, çoğunluk aranacak mı?

Binanın yeniden yaptırılması aşamasında, payların satışında, hasılat paylaşımı ve diğer usullerin yeniden değerlendirilmesi, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilecek.

 » Anlaşma sağlanmayan malikler ne olacak?

Çoğunluk üçte ikiye katılmayanların, bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değeri tesbit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu şekilde diğer paydaşların almaması durumunda, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tesbit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir. Yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça TOKİ veya belediyeye devredilir.

 » Yıkılacak bina ve alanların yeni imar çalışmasını kim nasıl yapacak?

Bakanlık, TOKİ ve Belediye; danışmanlık, yazılım, araştırma, her tür ölçekte harita, etüt, proje, kadastro, kamulaştırma, mikro bölgeleme, risk yönetimi ve sakınım planı çalışmalarını, her tür plan yapımı ve imar uygulaması işlerini ve dönüşüm uygulamalarını birlikte gerçekleştirecekler.

 » Gecekondular için yardım yapılacak mı?

Gecekondu sahibine konutuna karşılık, borçlanmayla veya konut verilinceye kadar nakde dönüştürülüp ödeninceye kadar konut yapmak üzere arsa tahsis edilecek. Lüzum halinde kredisi sağlanarak konutunu yapıncaya kadar nakit yardım yapılacak.

 » Konut tarihî eser olması durumunda süreç nasıl işleyecek?

Kanun kapsamında, dönüşüm alanında tarihî eser varsa, Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan “uygundur’’ görüşü alınacak.

 » Yasa kapsamına giren bina sayısı kaç ve bu süreç ne kadar sürecek?

Kentsel dönüşüm yasası dahilinde 33 ilde ve 100 noktada yıkımlar gerçekleştirilecek. Toplam 6.5 milyon konut, birim ve işyerinin yıkımına başlanacak.

 Yıkım masrafları kim tarafından karşılanacak

 » Yıkım aşamasında müteahhitle anlaşma sağlanabilecek mi?

Öncelikli olarak sahipler ile anlaşma yoluna gidilecek. Bina sahipleri yıkım aşamasında veya daha önce müteahhitler ile anlaşma yapabilecek ve şartları aralarında özel bir anlaşma ile sağlayabilecek.

 » Yıkım masrafını kim karşılayacak?

“Binanızın dönüşümü için eğer müteahhit ile özel bir anlaşma yapıldıysa yıkımı müteahhit firma yapar. Yıktırma işlemi Bakanlık veya Belediye tarafından yapılırsa, yıktırmanın masrafları ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının hakları oranında ipotek koyacak ve masrafları hak sahiplerinden alacak.

 » Elektrik, su ve doğalgaz hizmeti verilmeyecek mi?

Uygulama sırasında, Bakanlık, TOKİ veya Belediye tarafından talep edilmesi halinde, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmeyecek ve verilen hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulacak.

Devremülk alırken nelere dikkat edeceğinizi biliyor musunuz?

Tıpkı diğer gayrimenkulleri edinirken dikkat etmemiz gereken noktalar olduğu gibi, Devremülk edinirken de dikkatli olmamız gereken hususlar var. Peki devremülk nedir? Kısaca, satın almak istenilen mülkün tamamı ile kullanımı değil de belirli bir işletim sistemi içerisinde yılın belirli dönemleri kullanım hakkı verilmekte ise bu sisteme devremülk denir. Fakat burada iki ayrı sistem söz konusudur. Devremülk alabildiğiniz gibi, tatil de satın alıyor olabilirsiniz. Devremülk alımında, mülkün tapusuna sahip olunmakla beraber devre tatillerde bambaşka bir durum söz konusudur. Burada ilgili binanın belirli bir süre için kullanımı satılmaktadır, yani bir nevi kiralama söz konusudur. Dolayısı ile satın almak istediğiniz tatilin kişiye ait bir taşınmaz olarak mı yoksa 20-30 yıl gibi uzun ama belirli bir süre ile kısıtlı olarak sunulan tatil hakkı olarak mı satıldığının araştırılarak durumun öğrenilmesinde büyük faydalar vardır.         

Müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır. Peki müşterek mülkiyet hakkı nedir? Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı ve bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümünden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı kurulabilir. Bu hakka Devre mülk hakkı denir. 

1- Aksi resmi senetle kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay,devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.

2- Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş veyahut müstakil yapılarda kurulabilir.

3- Bir yıl içindeki devrelerin tamamı tapu sicilinde gösterilmelidir.

4- Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar kurulabilir. Devre mülk hakkı devir edilebilir ve mirasçılara geçer.

5- Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hak sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.

6- Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmamalıdır.

7- Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

8- Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir. Düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.                                                              

9- Devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kurulduğu taşınmazların eklenti ve ortak  yerlerinden hissesi oranında ve kendisine ait olan süre içinde kullanma hakkına sahiptir.

10- Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa diğer bağımsız bölüm maliklerinin izinlerine bağlı değildir.

11- Devre mülk hak sahipleri kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda kullandıkları bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak ve dönem sahibine teslime mecburdur.

12- Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri aksi sözleşmede kararlaştırılmamışsa, giderilmesini isteyemezler.

13- Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde, bu konuda sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk medeni kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.

14- Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde yararlanacak olan dönem sahibinden birisi veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibraz etmesi halinde mahallin en büyük mülki amirinin emri ile başkaca bir işlem ve tebligata gerek kalmadan derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru bu boşaltma işlemini durdurmaz. Tarafların kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

15- Anlaşmazlıklar ana gayrimenkul un bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde çözümlenir.

SATIŞ OFİSLERİ EMLAKÇILIĞI ÖLDÜRÜYOR...

KONUTTA KDV ORANLARI

KONUTTA GÜNCEL KDV ORANLARI

01/01/2013 tarih ve 2012/4116 Sayılı BKK (2012/4116 sayılı Kararname ile eklenen sıra Yürürlük: 01/01/2013)(1) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 m2’ye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki Büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;

a) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı,

b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı, uygulanır.

(2012/4116 sayılı BKK nın 7 nci maddesi ile eklenen fıkra.

Yürürlük: Yapı ruhsatı 1/1/2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaat projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanmak üzere 01/01/2013)

Yürütme:
MADDE 5 – (1) Bu Karar hükümlerini Maliye Bakanı yürütür.

GEÇİCİ MADDE 1 – (2012/2697 sayılı Kararname ile eklenen madde Yürürlük: 28/01/2012) (1) 15/7/2012 tarihine kadar uygulanmak üzere; okul, sağlık hizmet tesisi ve öğrenci yurdu olarak kullanılmak amacıyla inşa edilen prefabrik yapı teslimlerinde katma değer vergisi oranı %1 olarak belirlenmiştir.

Tapuda Lisanslı Aracılık Dönemi

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü “Tapu da lisanslı aracılık dönemini” başlatıyor.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü “Tapu da lisanslı aracılık dönemini” başlatıyor. Oluşturulan yönetmelik taslağına göre artık vatandaşın tapudaki işlemlerini lisanslı uzman kişiler yürütecek.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, taşınmaza yönelik aracılık faaliyetlerini belirleyen yönetmelik taslağı kapsamında lisanslı uzman kişileri belirleyerek vatandaşa rehberlik hizmeti sunacak. Vatandaş ile lisanslı aracı arasında imzalanan sözleşme sonucunda vatandaş tapudaki işlemleri bitince sadece imza atmış olacak. Sistem 2013 yılı içerisinde hayata geçirilecek.

LİSANSLAR SINAVLA VERİLECEK

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü önce sınav açacak. Sınava en az dört yılık eğitim veren yükseköğretim kurumları ile Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu’ndan veya emlak ve emlak yönetimi konularında eğitim veren en az iki yıllık bir yüksek okuldan mezun olanlar başvurabilecek. Sınava yüz kızartıcı suçlardan hüküm giymiş olanlar başvuramayacak. Ayrıca Türkiye’de yerleşim sahibi olmayanlara da sınava başvuru hakkı tanınmayacak.

LİSANS ALAN KİŞİLERE EĞİTİM VERİLECEK

Sınavı kazananlar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nde kayıt altına alınacak. Sicil kayıtları oluşturulan kişiler daha sonra meslek etiği ve ahlak kurallarına uyacağına dair yemin edecek. Kayıt altına alınan lisans sahiplerine tapu ve kadastro mevzuatı ve uygulamalarına ilişkin konularda en az iki hafta genel müdürlükçe belirlenecek usul ve esaslara göre zorunlu eğitim verilecek. Müdürlük isterse eğitim süresini uzatabilecek.

Lisans, kimlik belgesi ve kaşe verilen lisanslı aracılar kendi işyerlerini açıp, işyerlerinin adresini Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne bildirecekler. Vergi belgesini genel müdürlüğe gönderen iş yeri sahibi lisanslı aracılar iş yerlerini değiştirdiklerinde 15 gün içerisinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bildirecekler

TAPU İSTİHDAM SAĞLAYACAK YENİ BİR SEKTÖR DOĞACAK

Tapu, yeni sistemle birlikte üniversite mezunu birçok kişiye istihdam sağlayacak.

Lisanslı aracıların oluşturulması ile birlikte yeni bir sektör doğacak.

Evrakta bilgi kirliliğinin önüne geçilmesi ile bürokrasi azalacak. Kâğıt ve zaman israfı önlenecek. Vatandaşın işi daha kısa sürede bitecek ve güvenli denetlenebilen bir kesim doğacak.

Vatandaşa danışmanlık hizmeti sunularak tapudaki yığılmaların önüne geçilecek.

Emlak sektörü rahatlayacak. Lisanslı aracılar vatandaşın ‘tapu’ işini kısa sürede bitireceği için emlakçıların zaman kaybı önlenecek.

Vatandaş isterse aracısız kendi işini kendi yapabilecek. İsteyen emlakçılar da şartları uygun olduğunda lisans alabilecek.

Yönetmelik taslağına göre; lisans sahibinin, emlakçılık kapsamına giren işleri yürütmesi ve taşınmaz pazarlama faaliyetlerinde bulunması ile birlikte yine emlakçıların aracılık faaliyetlerinde bulunması ise yasaklanmış olacak.

LİSANS SAHİPLERİ VATANDAŞTAN FİYAT FARKI TALEP EDEMEYECEK

Lisans sahibinin hizmeti karşılığında alacağı ücret, asgari ücret tarifesi, her yıl ocak ayının ilk haftası içerisinde genel müdürlük tarafından belirlenip ilan edilecek. Lisanslı aracılar işlerini takip ettiği kişilerden ücretini alacak. Lisans sahibi kişiler, mevcut ücret tarifesini uygulayacak ve fiyat farkı talep edemeyecek.

Lisanslı aracıları, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü denetleyecek. Tapu, lisans sahiplerine uyarma, lisansın geçici iptali ve lisansın sürekli iptali cezalarını verebilecek. Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yeni projesi ile ilgili olarak “Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğümüzün bu uygulaması ile vatandaşlarımıza daha hızlı ve çağdaş hizmet sunmanın yanında, tapu aracılık faaliyetine getirilen standart sayesinde çok sayıda yüksek okul ve fakülte mezunu gencimize de kariyerlerine uygun bir iş alanı da sağlamış olacağız ” dedi.

ONLİNE EĞİTİM

TÜM EMLAK VE SATIŞ PROFESYONELLERİNİN DİKKATİNE!Sayfamızda çok yakında Satış,İletişim Becerileri,Müşteri ilişkileri,Portföy yönetimi,Etkin pazarlamanın sırrı vb. konularda hem iş hem kişisel gelişimi amaçlayan paylaşımlar başlayacaktır.Tüm profesyonelleri sayfamıza bekleriz...

İSTANBUL Gayrimenkul ve Danişmanlik

İstanbul Ataşehir ve Ümraniye başta olmak üzere; Anadolu Yakası, Gebze, Kocaeli ve Yalova bölgesinde Satılık ve Kiralık Konut, Arsa, Plaza, Depo, Antrepo ve Fabrika ve benzeri gayrimenkul ihtiyaçlarınız için hizmetinizdeyiz.